（原标题：向阳区新地标：平房黄杉木店城中村雠校与孙河交易用地操办领略）开yun体育网

文/CRIC深度智联

向阳区再次推出"辛劳搭配"组合地块，平房乡黄杉木店平房区城中村雠校技俩与孙河组团交易用地正经亮相。2025年3月24日，京土储挂（朝）2025011号地块投入预苦求经由，往返肇端价126亿元，推测将成为本年北京地皮市集的重磅技俩之一。

这组地块由平房乡黄杉木店平房区城中村雠校技俩2107-01、02、03地块与孙河组团地皮储备技俩2902-73地块组成，是向阳区继"酒仙桥+前苇沟+中关村"、"酒仙桥+小红门+十八里店"、"三间房"组合后的第四次组合供地，体现了北京地皮供应方式的革命。

地块组成与操办数据

本次组合地块包括4个子地块，总诞生用大地积约14.83公顷，经兴修筑鸿沟达28.27万普通米，是频年向阳区涉宅地块中建筑体量较大的一宗。其中：

2107-01地块：R2二类居住用地，占地3.01公顷，容积率2.6，地上建筑面积7.82万普通米，限高80米

2107-02地块：A334托幼用地，占地0.53公顷，容积率0.9，限高16米

2107-03地块：R2二类居住用地，占地5.43公顷，容积率2.6，地上建筑面积14.11万普通米，限高80米

2902-73地块：B4详尽性交易金融办奇迹用地，占地5.87公顷，容积率1.0

值得顾惜的是，2107-02地块（托幼用地）不出让，需由竞得东谈主诞生后无偿嘱托酌量部门。2107-01地块居住用地内还需配建用大地积不小于300普通米的开闭站，相通需要竞得东谈主诞生后无偿嘱托电力把握部门。

区位价值与市集分析

平房乡地块：四环五环之间的城市更新样本

平房乡黄杉木店地块位于东四环与东五环之间，附进向阳北路、东五环路、京通快速路，距离地铁6号线后生路站直线距离约1公里。这一区域交通通俗，周边有向阳大悦城、万象汇等交易要道，以及民航总病院等医疗资源，解说和交易配套资源丰富。

地块西朔标的是北京早期豪宅银河湾，建成于2005-2007年期间，当今二手房挂牌均价约9万元/普通米。周边还有润枫水尚、华纺易城、国好意思第一城等训诲社区，多量主打性价比。往北2公里处的姚家园一带，有逸翠园等低密住宅和别墅产物，豪宅属性更为显着。

不外，平房板块发展较早，当今住宅楼外不雅已显陈腐，还有不少老公房和经济适用房，东谈主流量大，交通拥挤问题比较非常，城市界面相对杂沓。这亦然这次城中村雠校的重要起点。

地块周边竞品主如果和记黄埔于2024年10月底新开的御翠园，3栋高层近400套房源，还有77套联排别墅。当今网签83套高层，均价7.8万元/普通米；18套别墅，成交均价8.2万元/普通米。

与3公里外刚刚成交的保利金茂三间房地块比较，平房地块位于东五环内，更接近中心城区；而三间房地块频年连续有新盘入市，周边小区外不雅全体品性较高。配套方面，平房地块距离朝青地标大悦城更近，走路约1公里；三间房地块配套范围内有大悦城、常楹天街，但距离均跨越3公里。

孙河地块：高端交易的绝佳载体

孙河组团地皮储备技俩2902-73地块位于向阳区孙河乡，是近期北京市重心推出的地皮技俩之一。四肢B4详尽性交易金融办奇迹用地，该地块在建筑高度方面有较为严格的划定：从中央公园后退100米区域内限高12米，100-150米内限高24米，沿内环路可达30米，这么的划定将确保改日建成后与周边景不雅和生态环境的配合。

孙河组团地处北京东北部，周边会聚高端住宅、海外学校、医疗配套，交通便利，兼具生态与发展后劲，频年来已成为高净值东谈主群和企业总部顾惜的新兴区域。地块紧邻中央公园，领有邃密的当然景不雅资源和较高的环境品性，升迁了改日技俩的市集溢价智商。

政策布景：城中村雠校的新动向

城中村雠校政策扩围

本次地块的推出恰逢我国城中村雠校政策扩围的要害时候。自2023年底中央经济职责会议提倡加速鼓动城中村雠校以来，2024年宇宙推行城中村雠校技俩1863个，诞生筹集安置住房数目为189.4万套。城中村雠校政策支抓范围也从起原的35个大城市扩围至300多个城市。

2025年，我国筹商在新增100万套城中村雠校和危房雠校的基础上赓续扩大雠校鸿沟，这有意于进一步助力房地产市集止跌回稳，酿成城市更新与房地产发展新模式之间的计谋协同。

北京地皮供应计谋

凭证《北京市2025年度诞生用地供应筹商》，北京市2025年度诞生用地供应总量为3165公顷至3665公顷，其中住宅用地955公顷至1015公顷，商品住宅用地初度实行弹性供应，安排240公顷至300公顷。这标明北京正效用平衡城市发展与住房保险的关系。

在此布景下，北京赓续革命地皮供应方式，通过组合供地杀青商品住宅与产业、巨匠劳动用地的平衡树立。自2024年6月以来，向阳区仍是推行了四次组合地块出让：

2024年6月："酒仙桥+前苇沟+中关村向阳园北区"地块，中建智地集合体以112亿元摘得

2024年11月："酒仙桥+小红门+十八里店"地块，中海地产以153.32亿元摘得

2025年2月："三间房"地块，金茂和保利发展集合体以87.295亿元摘得

2025年3月预苦求："平房+孙河"地块，肇端价126亿元

城中村雠校的多层面意思

城市更新的示范效应

平房乡黄杉木店城中村雠校技俩四肢向阳区重心城中村雠校技俩，具有多重示范意思。凭证当然资源部发布的《城中村雠校国土空间操办政策指引》，雠校应在国土空间操办中统筹推敲，强化空间统筹安排，明确雠校的操办指标、重心区域、节律与时序等要求，升迁城市能级和中枢竞争力。

本技俩通过"消释新建+整治升迁+拆整并吞"的方式鼓动雠校，酿成弹性生动、生态复合、功能多元的用地结构，是北京市落实"保险性住房扩容"、"产业与巨匠劳动复合"、"空间环境全体品性升迁"等政策要求的典型案例。

多元功能定位，撑抓城市空间优化

城中村雠校不再是单纯的住宅诞生，而是明确多元功能定位，统筹产业、巨匠劳动、生态等功能，推动空间结构优化。平房乡技俩将部分地块优先用于保险性住房，同期树立托幼等巨匠劳动要道，强化区域详尽劳动功能，有用疏解老旧居住区功能单一和空间愚弄效果低的问题。

居住品性与社区糊口的升迁

城中村雠校旨在搁置安全风险隐患、完善配套要道、增多巨匠劳动，对改善居住条目的作用是全场地的，是从"好屋子"到"好小区"、"好社区"、"好城区"理念落地的生动实验。

通过详尽治理完善巨匠卫生环境，化解消防安全隐患，同期通过沿街立面质地升迁、配套要道功能完善、巨匠空间多点布局、环境景不雅好意思化和住宅里面环境优化等技能，为住户提供高质地的居住空间。

投资价值与改日瞻望

市集定位与价钱预测

凭证出让文献，平房乡住宅地块（2107-01、03）起拍价为119.59亿元，折合楼面价约5.45万元/普通米；孙河交易地块（2902-73）起拍价为6.41亿元。

比较之下，2025年3月刚刚成交的保利金茂三间房地块，总价87.3亿元，地上建筑鸿沟17.39万普通米，成交楼板价5.16万元/普通米。推敲到平房地块更接近中心城区且配套更为训诲，推测最终成交价钱会有一定溢价。

参考周边楼盘发挥，银河湾二手房挂牌均价9万元/普通米，和记黄埔御翠园高层成交均价7.8万元/普通米，改日平房技俩的商品房均价有望达到8-9万元/普通米水平。

交易地产发展前程

四肢B4类交易金融办奇迹用地，孙河地块将重心打造高端交易、办公及酌量配套要道，引入优质企业及劳动资源，升迁区域产业能级。

频年向阳区中枢商务区、望京及孙河板块抓续受到高端企业及投资机构存眷，区域写字楼及交易配套供应稀缺，高品性商务地产供应有望迎来较高市集需求。此地块四肢新一轮供地的重心商服板块，与周边高端居住区互为补充，将进一步拉动区域交易氛围和产业会聚。

城市更新与地产市集协同

城中村雠校通过供给优化、需求激活、预期不断的协同作用，为房地产市集止跌回稳提供多维度撑抓。十分是继承货币化安置的方式，匡助被安置住户自主到市集上选定稳健的商品住房，促进商品房去库存。

凭证中指征询院测算，若按套均面积100普通米贪图，100万套城中村和危旧房雠校的货币化安置需求，可带动约1亿普通米的住宅销售，对市集总量去化的孝敬约为10%。

开荒挑战与市集风险

村民安置与利益平衡

城中村雠校面对的首要挑战是村民安置与利益平衡问题。村民可能担忧雠校过程及截至对我方产生不利影响，如失去屋基地、赔偿阔别理、失去地皮收入来源、工程质地等方面的记挂。

为处治这一问题，需要在雠校过程中通过轨制革命、明确政府株连和引入市集机制，建立起基于系统念念考的率领和改上策略，保证各方利益酌量东谈主的博弈平衡，杀青利益分拨划定与过程的公谈平允。

乡土文化延续与社区招供

城中村雠校过程中，乡土文化的延续亦然一大挑战。跟着城市化程度加速，村落的乡土文化势必受到来自当代城市文静的冲击，这代表着两种东谈主群、两种糊口方式乃至两种文化的碰撞。

在推行城中村雠校时，应探索与当代化糊口方式相契合的更新雠校模式，同期延续城市文脉与乡土文化，塑造具有地域特质的城区空间，挖掘城中村的历史东谈主文内核，幸免千城一面。

结语：城市更新新范式

平房乡黄杉木店城中村雠校与孙河交易用地的组合开荒，是向阳区鼓动城市更新、构建房地产发展新模式的重要实验。它不仅关乎城市面庞的升迁，更径直影响住户的糊口质地与社会经济结构的优化，是改善民生和稳增长、防风险、促改革的重要举措。

通过强化多元功能定位、优化空间结构、升迁巨匠劳动，这一技俩将为向阳区乃至北京市的城市更新提供新的范式，引颈城市发展走向高质地、可抓续的改日。跟着政策、市集与时期的深度和会，城市更新与城中村雠校将为中国城市的好意思好改日奠定愈加坚实的基础。